KIRA TESPIT DAVASI

Kira tespit davası kira artışı için mülk sahibi tarafından açılan bir dava türüdür. Kiranın tespiti ve kiranın artışı için açılabilir. Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Yenilenen kira dönemlerinde ise bu kira bedelinde değişiklik yapılması mümkündür.Ancak yapılacak olan bu değişikliğin birtakım kanuni sınırları bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Düzenlemeden anlaşılacağı üzere taraflar arasında kira bedelinin değişiminde 3 ihtimal bulunmaktadır. Taraflar artış bedelinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak uyuşmazlığı çözme yoluna başvurabileceklerdir. Kira tespit davasının amacı kanuni sınırlamalara uyarak hakkaniyet sınırları çerçevesinde kiracıyı korumaktır. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi kira tespit davası açarak mümkün hale gelir. Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır. 1. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir? Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler. Kira bedelinin tespiti davasında özellik arzeden diğer hususlar şunlardır: 2. Yetkili ve Görevli Mahkeme Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17). 3. Kira Tespit Davasında Süre Kira tespit davası açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir süre öngörülmüş değildir. TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. ​Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. ​Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” ​Kanun maddesinden de anlaşıldığı gibi, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak taraflar mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmış olmaları veya en az 30 gün önceden bu hususunun yazılı olarak karşı tarafa ihtar edilmiş olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmişse eğer hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır. Kira Bedelinin Tespitinde 5 Yıllık Süre Nedir.? Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise mahkeme taşınmaz ve emsal değer durumuna göre kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli; Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3). Yargıtay Kararı Hak ve Nesafete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi Davacı işyerine kiraya vermesi nedeniyle taraflar arasında kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 6. maddesinde kira süresinin 5 yıl olduğu ve 5 yıl uzatılacağı, 7. Maddesinde ise kira ücreti artışının ilk 3 yıl için 9.000 TL, şu anda kiranın 11.680 TL olduğu ve 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıcı 10.03.2008 olup emsal kira bedellerinden düşük olması nedeniyle 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlenmesi talep edilmiştir. Dava tarihi itibariyle kiranın 20.000 TL olarak tespiti yönünde karar verilmesini, davalı ise açılan davanın reddi yönünde karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme davanın kabulü yönünde karar vermiş, 12.449, 43 TL olarak tespitine karar vermiştir. İlgili karara karşılık davacı temyiz başvurusunda bulunulmuştur. Yargıtay, dosya incelemesinde 5 yıl sonrasına ilişkin kiranın belirlenmesi talep edildiğinden davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmadan tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu saptamıştır. Ayrıca mahkeme tarafından emsal kira bedeli araştırılmasının yapılması, kiraya etki edecek etkenlere göre hesap yapılması gerektiği ve belirlenen değer üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme eksik araştırma ile hüküm kurmuş olduğundan bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas, 2019/5897 Karar) İşyeri Satın Alan Yeni Malikin Kira Bedelinin Belirlenmesi Talebi Davacı yeni satın almış olduğu taşınmazda davalı 9 yıldır kiracı olduğunu ve taşınmazı satın alan yeni malik davacı satın aldığı tarihten itibaren kiranın kendisine ödenmesi gerektiğini ve ödeme bilgilerini noter üzerinden ihtarname ile göndermiştir. Davalı kiracı, davacının hesabına 1.598,07 TL ödeme yapmış, davacı yeni bir ihtarname göndererek kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak ödenmesini talep etmiştir. Ancak davalı aylık ödemesine 1.598,07 TL üzerinden devam etmiştir. Bu nedenle davacı, şehir merkezinin işlek caddesinde bulunan ve metrekare olarak büyük olan taşınmazın kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini talebiyle dava açmıştır. Davalı ise kira sözleşmelerinde eski malik ile kira sözleşmesi düzenlenirken 10 yıl süreli olarak imzalanmış, sözleşmede kira bedeli üzerinden enflasyon oranında artış gerçekleştirileceği kararlaştırıldığı savunmasıyla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, aylık kira brüt 7.630,00 TL kira bedelinin belirlenmesi olarak tespitine karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından temyiz talebinde bulunmuştur. Yargıtay dosya incelemesinde, kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik ile imzalanmış, sözleşme süre bitimi 10 yıl olması nedeniyle 01/03/2015’tir. Taraflar sözleşme imzalarken sözleşme maddelerine mutabık kalmış, her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacının kira bedelinin tespitini istediği dönem, önceki malik ile imzalanan sözleşmeye dayalıdır. Kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereği, tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği davanın talebinin reddi yönünde karar verilmesi gerekirken kabul kararı doğru bulunmamıştır. Temyiz itirazları kabul edilerek bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13828 Esas, 2015/2161 Karar) Bu konu hakkında soru ve sorunlarınız için Denizli DemirGüren hukuk bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. #avukat #denizliavukat #denizlicezaavukatı #denizlimirasavukatı